揭秘！中国电子第一街从暴富神话到一夜空城

　说起华强北，大家绝对会想起闻名全国的“中国电子第一街”。在经过近4年的地铁施工道路围挡之后，华强北的商家们终于盼来了即将“开街”的日子。不过，除了“中国电子第一街”的光环，整个华强北片区其实就像当今房地产市场上流行的“综合体”，当中综合了许多楼市要素。往日的荣光逐渐暗淡，华强北如何重新崛起？这时，不妨从楼市的角度来剖析华强北。
　　证券时报记者吴家明
　　提起华强北，许多人会感觉仿佛踏进一个数码森林，密密麻麻的电线就像树藤缠绕着一个个一米柜台。经历转型升级的阵痛，即将重新“开街”的华强北给人无限期待，但一个产业可以改变一座城，在“中国电子第一街”的光环下，整个华强北片区也有自己独特的楼市属性，城市更新如何推进，如何处理商与住的关系，成为了一个独特的更新样本。
　　“中国电子第一街”的前世今生
　　30年前，华强北是深圳一条再普通不过的街，甚至算不上一条街，只不过是上步工业区的一条厂区马路而已。遭遇了电子商务的冲击、产业升级、地铁封路、山寨查货风暴之后，华强北该如何顺利实现“涅槃”成为关注的焦点。
　　华强北位于深圳福田区，东起上步中路、西到华富路、北起红荔路、南到深南路，在30余年的时间里发展成为亚洲最大的电子产品集散地，更走出了腾讯、创维等知名企业。
　　30年前，华强北是深圳一条再普通不过的街，甚至算不上一条街，只不过是上步工业区的一条厂区马路而已。随后，华强北神奇地崛起，成为中国乃至全球有影响的电子商业街。在华强北最繁荣的时期，日客流量可达70万人次，不仅与罗湖东门步行街并列为深圳人气最旺商业区，更一度被视为中国电子行业的“风向标”和“晴雨表”。
　　据公开资料显示，华强北共有各类专业市场23个；专业市场面积超过深圳全市总量的1/5，其中经营面积1万平方米以上的大型商场有14家，是电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区。
　　在这样的光环下，暴富神话也是一个接一个。“以前华强北因山寨手机一战成名，10年前我在赛格广场的一个小铺位，一个月就能赚十几万，现在住的房子就是当时赚钱买的。”说起过去，在华强北做手机生意的陈老板显得有些感慨，“转型很难，放弃又不甘心，虽然现在生意大不如前，但我还是要感谢华强北。”
　　不过，当山寨潮流迅速消融之后，华强北电子市场进入一个艰难而痛苦的时刻。2013年，深圳地铁7号线的修建让华强北进入“封路”状态：从南到北的方向因地铁施工造成核心路段封堵，行人走道也已变得狭窄，货运车和私家车塞满了周边拥挤的小巷。遭遇了电子商务的冲击、产业升级、地铁封路、山寨查货风暴之后，光顾华强北的人流大幅减少，也导致大量实体商铺空置，出租率和租金价格都在下降，华强北“衰落”也是最近几年深圳市场经常讨论的话题。近日，记者在华强电子世界调查发现，部分一楼临街的店铺仍处于空置状态。
　　今年10月28日，深圳地铁7号线正式通车，地铁开通后华强北释放空间达2万平方米，地上地下的空间容量拓展到600万平方米，预计在今年年底明年年初华强北将重新开街。只是，华强北该如何顺利实现“涅槃”成为关注的焦点。
　　独特的楼市样本：商与住如何协调
　　除了产业升级，华强北其实还是一个“综合体”：有着属于自己的独特楼市样本，但近几年特别是地铁围挡期间，整个华强北片区的旧住宅小区以及大多数旧厂房的更新似乎仍原地踏步。
　　昔日的华强北能否重现风采？除了产业升级，华强北其实还是一个“综合体”：有着属于自己的独特楼市样本。
　　华强北前身是深圳上步工业区，如果将华强北的范围扩大至整个上步片区，该片区包括了价格达到“10万+”的实验中学学位房，还有着如华强小区、红荔村、桑达小区、爱华大院、中电小区等旧住宅小区，中航公寓、赛格科技园公寓等配套宿舍，以及上步工业区等旧厂房和各式各样的商业楼宇。
　　可以说，整个华强北片区就如同一个“综合体”。不过，记者调查发现，近几年特别是地铁围挡期间，整个华强北片区的城市更新除了华强北路两旁建筑翻新、振华路上的中航城、中电迪富大厦以及部分写字楼项目，旧住宅小区以及大多数旧厂房的更新似乎仍原地踏步，只有上步工业区的部分区域开始启动旧厂房改造项目。
　　其实，过去的华强北曾是城市更新的“先锋”。2000年，赛格广场落成，成为当时世界最高的钢管混凝土架构大厦。从1996年到2000年，华强公司也决定将几栋厂房改建成华强电子世界，是华强北营业面积最大的电子市场。
　　“这几年我都在附近租房子给员工当宿舍，其实华强北附近的租金已经算很高，但周围环境的确一般。”陈老板表示，“这附近的旧小区跟别的地方有所不同，除了受深圳整体楼市表现影响，还与整个华强北的经营状况息息相关。”记者调查发现，在华强路旁的中电怡静苑是上世纪90年代的高层建筑，94平方米的单位如今租金在7000元至8000多元之间，附近旧小区两房单位，租金也在4500元至5000多元之间。“其实，这几年这个片区的房子租金想涨有点难度，可能还是跟华强北的经营状况有关。”中介温先生对记者表示，“其实这里的租金已经很高，也就是做生意的人才能承受，有些老板还租房来做网店，这样成本就降低了许多，也在一定程度上撑起这个片区的租金。”在南园路的一栋居民楼内记者得知，共有三四家租客都是生产手机的，房子既是手机作坊，又供租客自己居住。一位经营手机零件的老板更对记者表示，华强北居住环境一般加上租金偏贵，所以今年他将工作地点搬到了南山的一栋城中村居民楼里。
　　记者在走访深圳华强北片区的中介机构时还了解到，因为此前相关部门对华强北电子市场的规范升级，一些商户搬离了该片区，片区内出租屋的房租也随之出现下降趋势。就以位于南园路的下步庙北区为例，去年两房单位租金都在5000元以上，最近租金降到了5000元以下甚至更低。中介还补充了一句：房租从来都是实体经济的反应。
　　在华强北打工的小黄对记者表示，公司老板之前都在华强北附近的小区租房子做宿舍，但由于这几年生意不太好做，都让他们搬到龙岗区南岭村附近。“其实住华强北也就是图方便，但居住环境实在很一般，经商与居住其实应该协调。”小黄说道。
　　转型升级进行时：工改项目成出路？
　　有人选择坚守，有人选择离开，更多的人则把希望寄予即将改造完成的“新华强北”。华强北虽然小但是功能非常齐全，既有工业企业也有居民区，这其实是创新要素的集中，是华强北的优势，未来应减少对居民的干扰，以免赶走了创新要素。
　　其实，华强北不只是一条街，而是一个巨大的产业链。如果将华强北放在更大的全球制造业生产基地迁移背景下，华强北何去何从也将是深圳转型升级的缩影。只是，不管是因为互联网的冲击，还是顺应深圳整座城市的发展，华强北的转型已经是一种时代必然。因此，有人选择坚守，有人选择离开，更多的人则把希望寄予即将改造完成的“新华强北”。
　　早在2008年，深圳市政府就对华强北的未来发展提出了“三个中心”的定位，即高端电子信息服务、展示和交易中心，多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务中心。据悉，福田区政府对华强北主街街面总投资约2.5亿元，沿街商家建筑物改造总投资约1.6亿元。虽然华强北片区的城市更新也在逐步推进，但除了路旁一些建筑的外墙，在一些市场内部，记者看到的仍然是拥挤而又杂乱的景象，柜台里散落着各种电子配件，其中一些铺位和柜台张贴着招租公告。
　　提起城市更新，华强北的城市更新既有传统的旧住宅小区改造，也有旧工业区厂房改造项目，这与城市更新的土地性质有关。与此类似，目前深圳城市更新中的“工改工”项目逐渐成为开发商最热衷的项目，原因无非也在于业主较为单一，工业升级改造的可谈判性难度大大降低。再者，从政府方面来看，政策鼓励工业地产开发，因此产业立项专业申报的流程相对较短。据世联行研究报告，深圳未来8至10年将有3000万平方米的工业用地供应入市，其中，正在进行中的有1200万平方米，准备报专项规划的约有1000万平方米，未来5年计划新增约800万平方米。与此同时，深圳城市更新供地结构正在发生巨大的变化，在2016年上半年，200万平方米旧改供应中，工业类占比达130万平方米。工改，已然成为开发商在深圳的主战场。
　　目前，深圳市场上已有许多叫好又叫座的工改项目，包括星河world、方大城等，面对如今的高价变现或预期，让市场对这种改造模式的未来充满期待。比如星河world项目，原本为雅宝工业园，此前住宅部分银湖谷的单价一度超过每平方米7万元。当然，“工改工”项目也并非就是“香饽饽”。世联行首席工改顾问董极表示，相关项目增值税非常高，地价越低，增值空间越大，收的税越多。也有这么一个观点：像华强北这样既在城市中心，又是相对低成本的经商环境，是城市创新的源头和土壤，应该尽量保留住这样的空间。
　　除了通过城市更新让华强北摆脱过去“低端”卖场形象，“创客”似乎成为华强北转型升级的另一道风景。目前，赛格集团、华强集团大手笔支持创客产业链的发展，形成了目前赛格创客中心、华强创客中心两大创客“天堂”。
　　不管是要摆脱过去“低端”卖场形象还是成为创客中心，其实这些发展要素恰恰与楼市的要素息息相关。深圳综合开发研究院企业与市场研究中心主任刘鲁鱼认为，华强北虽然小但是功能非常齐全，既有工业企业也有居民区，这其实是创新要素的集中，是华强北的优势。未来应减少对居民的干扰，以免赶走了创新要素。对于华强北的升级问题，一定要保持开放的姿态，给予市场充分的自由，避免政府替代进行产业选择。
　　这时，不妨将“新华强北”的范围扩大，将它看作一个“综合体”，在此基础上对这个“综合体”进行整体规划，这或许将成为一个产业与楼市之间的独特更新样本，或许也是华强北未来实现突围的另一种途径。
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　　守望华强北：坚守的烦恼
　　证券时报记者吴家明
　　在华强北地铁口，几位年轻小伙子的兜售声低沉而无力：“先生，要手机吗？”
　　这或许只是众多在华强北谋生活的一员。如今，走在华强北的路上，人流依旧如织。即将重新开街，这会给华强北带来什么？或许，每个人心里都有不同的想法。
　　30岁出头的庄老板在华强北做生意已经超过9年的时间，主要经营电子元器件。“刚刚来华强北的时候，可比现在旺多了，随便一个卖场里面都是人挤人的，有时候从早上忙到晚上，饭都顾不上吃。”庄老板回忆，“后来经历2008年金融危机，但正是这个时候这里才有空的铺位，而之前一个铺位的转让费甚至要几十万，关键是想要还不一定有，所以在那个时候我决定扩大经营。”
　　以往华强北的入行成本之低让人难以想象。“过去，如果你有胆量，几千块就可以进入这个行业。”庄老板如是说。就是通过这样简单的电子元器件的倒买倒卖，加之依赖着家里潮汕前辈们打下的基础，让庄老板感受到了“财富”的滋味。过去，庄老板的店单月流水有时会达到百万元。“我现在住的房子就是在2010年买的，但身边许多商人在那个时候赚了钱就去买房，我当时却加大对生意的投资。”
　　这几年，庄老板也感受到大家所说的华强北“寒潮”，加之深圳楼市过去几年的火爆，这样的一冷一热显得有些“讽刺”。“的确，当时我如果选择多买几套房子，现在我就不在华强北继续做下去了。”庄老板笑说，“现在店里还压着前几年进的货，好在不是卖吃的，不容易过期。”
　　庄老板应该是为数不多依旧坚定驻扎在华强北的商人。“现在逃离华强北的更多是90后，当过去的暴富神话消失之后，他们没有过多的资金支撑和前辈的帮助，所以开始离开这个地方。守着传统的产品可能是不行了，都在说转型，说起来简单做起来难，只能一边熬着一边找新的出路。”
　　不过，华强北正逐渐转型成为创客天堂，又有许多年轻人聚集在此，这在庄老板看来也算是一个变化。对于创客团队而言，丰富的电子元器件品类使得华强北几乎成为“硬件天堂”的代名词，这也成为华强北当前吸引众多硬件创业者的天然优势。“在我楼上的几个店里，我发现有好几个搞APP的开发团队”，这也似乎承载了他在华强北转型的希望。
　　一度，华强北流传着“一米柜台走出五十个亿万富翁”的传说；一度，华强北也传出所谓的“一夜空城”。或许，实际上并没有那么夸张，也不能以偏概全，但不可否认的是，在市场大环境和电商冲击之下，一场守和离的艰难博弈正在进行，结果无法预料。“其实，情况也没那么糟，华强北这个地方只要你用心，还是会有机会的。”庄老板如是说。美联物业提供的数据也显示，从2010年至2016年，华强北片区的商铺平均售价还是从每平方米122973元涨至191832元。
　　的确，很多人想逃，也有很多人前仆后继，更多的故事将会在这里发生……“新华强北”是否依然诞生各种传奇，我们拭目以待！